Comprar um imóvel é um dos maiores investimentos da vida de qualquer brasileiro, e a documentação é uma das etapas mais importantes — e temidas — de todo o processo. Um documento faltando ou irregular pode atrasar a compra em semanas ou até inviabilizar o negócio.
Em 2026, embora a digitalização tenha simplificado alguns processos, a lista de documentos necessários continua extensa. Neste guia, organizamos tudo que você precisa: documentos do comprador, do vendedor, do imóvel e os específicos para financiamento.
Documentos do Comprador (Pessoa Física)
Para formalizar a compra de qualquer imóvel, o comprador precisa apresentar:
Documentos Pessoais
- RG e CPF (ou CNH que contenha ambos)
- Certidão de nascimento (para solteiros) ou certidão de casamento atualizada (emitida há no máximo 90 dias)
- Pacto antenupcial registrado em cartório (se casado em regime diferente da comunhão parcial)
- Comprovante de residência recente (últimos 3 meses) — conta de luz, água, gás ou telefone
- Comprovante de renda — holerite, declaração de IR, extrato bancário ou decore (autônomos)
Documentos Adicionais para Financiamento
Se a compra envolve financiamento bancário, você também precisa de:
- Carteira de trabalho (CTPS) — páginas de identificação e último contrato
- Declaração de Imposto de Renda completa (último exercício)
- Extrato bancário dos últimos 3 a 6 meses
- Extrato do FGTS (se pretende usar o fundo)
- Certidão negativa de débitos junto à Receita Federal
Para detalhes sobre como usar o FGTS na compra, confira nosso artigo sobre como usar o FGTS para comprar imóvel.
Documentos do Vendedor
Tão importantes quanto os documentos do comprador, os do vendedor garantem que a venda é legítima e que não há impedimentos:
Pessoa Física
- RG e CPF
- Certidão de casamento atualizada (se casado, o cônjuge precisa assinar a escritura)
- Certidão negativa de ações cíveis e criminais (Justiça Federal e Estadual)
- Certidão negativa de débitos trabalhistas (TST)
- Certidão negativa de protestos (cartório de protestos)
- Certidão negativa de débitos fiscais (Receita Federal, Estado e Município)
- Comprovante de residência atualizado
Pessoa Jurídica (quando o vendedor é empresa)
Além dos documentos acima dos sócios/representantes:
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- CNPJ ativo
- Certidão negativa de débitos da empresa (Federal, Estadual, Municipal)
- CND do INSS da empresa
- CRF do FGTS da empresa
- Ata de assembleia autorizando a venda (se for S/A)
Por Que Tantas Certidões do Vendedor?
Essas certidões protegem o comprador contra fraudes e problemas futuros. Se o vendedor tiver dívidas trabalhistas, fiscais ou ações judiciais, o imóvel pode ser penhorado mesmo após a venda. As certidões negativas comprovam que não há riscos.
Documentos do Imóvel
O imóvel também precisa "provar" que está regular:
Certidão de Matrícula Atualizada
O documento mais importante de qualquer transação imobiliária. Emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis, contém todo o histórico do imóvel:
- Proprietários anteriores
- Ônus reais (hipoteca, penhora, usufruto)
- Averbações (construções, reformas, habite-se)
- Área construída e do terreno
A matrícula deve ser solicitada atualizada (emitida há no máximo 30 dias). Custa entre R$ 50 e R$ 100 dependendo do estado.
Certidão Negativa de Ônus Reais
Comprova que o imóvel não tem penhoras, hipotecas, arrestos ou qualquer impedimento. Normalmente consta na própria matrícula atualizada.
Certidão Negativa de IPTU
Emitida pela Prefeitura, comprova que todos os IPTUs estão pagos. Débitos de IPTU acompanham o imóvel (e não o dono anterior), então o comprador pode herdar dívidas.
Habite-se
Documento que comprova que a construção foi executada conforme o projeto aprovado pela Prefeitura e está apta para habitação. Sem habite-se, o imóvel é irregular.
Certidão Negativa de Débitos Condominiais
Para apartamentos e casas em condomínio, comprova que as taxas condominiais estão em dia. Assim como o IPTU, débitos de condomínio acompanham o imóvel.
Planta do Imóvel e Memorial Descritivo
Documentos que descrevem as características físicas do imóvel: área, número de cômodos, medidas e especificações construtivas.
Checklist Completo por Etapa
Antes de Assinar o Contrato
| Documento | Quem Fornece | Prazo de Validade |
|---|---|---|
| Matrícula atualizada | Cartório de RI | 30 dias |
| Certidão negativa de IPTU | Prefeitura | 30-90 dias |
| Certidões do vendedor | Cartórios/Justiça | 30-60 dias |
| Habite-se | Prefeitura | Permanente |
| Certidão de condomínio | Administradora | 30 dias |
Para a Escritura no Cartório
| Documento | Quem Fornece |
|---|---|
| Contrato de compra e venda | Comprador e vendedor |
| Guia de ITBI paga | Prefeitura |
| Documentos pessoais (ambas partes) | Comprador e vendedor |
| Matrícula atualizada | Cartório de RI |
| Certidões negativas | Vários órgãos |
Para o Registro do Imóvel
| Documento | Quem Fornece |
|---|---|
| Escritura pública | Cartório de Notas |
| Comprovante de ITBI | Prefeitura |
| Matrícula anterior | Cartório de RI |
ITBI — O Imposto que Muitos Esquecem
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é obrigatório em qualquer compra e deve ser pago antes da escritura. A alíquota varia por município:
- São Paulo: 3% sobre o valor venal ou de transação (o maior)
- Rio de Janeiro: 3%
- Belo Horizonte: 3%
- Curitiba: 2,7%
- Brasília: 3%
Para um imóvel de R$ 500.000, o ITBI em São Paulo seria de R$ 15.000. Planeje esse custo.
Para saber mais sobre custos envolvidos, veja nosso artigo sobre escritura de imóvel e quanto custa.
Custos Cartorários
Além do ITBI, há custos de cartório:
- Escritura pública: De R$ 1.000 a R$ 8.000 (varia conforme valor do imóvel e estado)
- Registro do imóvel: De R$ 800 a R$ 5.000
- Certidões: De R$ 30 a R$ 100 cada
No total, os custos de documentação representam de 3% a 5% do valor do imóvel. Para um imóvel de R$ 500.000, prepare entre R$ 15.000 e R$ 25.000 para documentação.
Cuidados Essenciais
Verifique Tudo Antes de Pagar
Nunca transfira valores antes de verificar toda a documentação. Casos de fraude imobiliária envolvem documentos falsificados ou imóveis com pendências judiciais.
Contrate um Advogado Imobiliário
Para imóveis acima de R$ 200.000, o investimento em um advogado especializado (R$ 2.000 a R$ 5.000) é altamente recomendável. Ele verifica toda a documentação e identifica riscos que leigos não percebem.
Cuidado com Imóveis de Herança
Imóveis provenientes de inventário exigem documentação adicional e podem ter herdeiros que contestam a venda. Certifique-se de que o inventário foi concluído e o imóvel está devidamente partilhado.
Atenção à Matrícula
Se a matrícula contém qualquer ônus, penhora ou averbação suspeita, não avance sem orientação jurídica. Uma penhora judicial pode anular a venda mesmo após o registro.
Para mais dicas sobre vistoria, confira nosso guia sobre vistoria e laudo do imóvel antes da compra.
FAQ
Quanto custa toda a documentação para comprar um imóvel?
Os custos de documentação variam de 3% a 5% do valor do imóvel. Para um imóvel de R$ 400.000, espere gastar entre R$ 12.000 e R$ 20.000, incluindo ITBI (2-3%), escritura (R$ 1.000-5.000), registro (R$ 800-3.000), certidões (R$ 200-500) e honorários de advogado (R$ 2.000-5.000).
Quanto tempo leva para fazer toda a documentação?
O processo completo, desde a reunião dos documentos até o registro no cartório, leva em média 30 a 60 dias. A etapa mais demorada costuma ser a análise de crédito pelo banco (em caso de financiamento), que pode levar de 15 a 30 dias. As certidões são emitidas em 3 a 7 dias úteis cada.
Posso comprar um imóvel sem escritura registrada?
Tecnicamente, é possível fazer uma compra por contrato particular (contrato de gaveta), mas isso não transfere a propriedade legalmente. Sem escritura e registro, o imóvel continua no nome do vendedor e o comprador não tem proteção legal plena. Sempre faça a escritura e o registro.
O que é a matrícula do imóvel e por que é tão importante?
A matrícula é o documento que identifica o imóvel no cartório de registro. Ela contém todo o histórico: proprietários anteriores, dimensões, localização, ônus e averbações. É o documento mais importante da transação porque comprova quem é o verdadeiro dono e se há impedimentos para a venda.
Preciso de todas as certidões negativas do vendedor?
Sim, todas são recomendadas para sua segurança. As certidões comprovam que o vendedor não tem dívidas que possam resultar em penhora do imóvel após a venda. Se uma dívida trabalhista ou fiscal do vendedor for descoberta depois, o imóvel pode ser penhorado judicialmente, mesmo já estando no seu nome.
