A escritura de imóvel é o documento que formaliza a transferência de propriedade entre comprador e vendedor. Sem ela, a compra não tem validade jurídica perante terceiros. Apesar de ser uma etapa conhecida, muitas pessoas chegam ao cartório sem entender o processo, os custos envolvidos ou os documentos exigidos. Este artigo explica tudo de forma objetiva.
O Que é a Escritura de Imóvel
A escritura pública de compra e venda é um instrumento lavrado em tabelionato de notas (cartório) que registra formalmente a vontade das partes em realizar a transação. Ela é exigida por lei para transações imobiliárias com valor superior a 30 salários mínimos (artigo 108 do Código Civil).
Em termos práticos, a escritura:
- Formaliza o acordo de compra e venda
- Identifica as partes (comprador e vendedor), o imóvel e as condições do negócio
- Tem fé pública — é elaborada por um tabelião, que verifica a legalidade do ato
- É o documento base para o registro no Cartório de Registro de Imóveis
Atenção: a escritura sozinha não transfere a propriedade. A transferência só se concretiza com o registro da escritura na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto não houver registro, o vendedor continua sendo o proprietário legal.
Escritura x Contrato de Compra e Venda x Registro
Esses três documentos são frequentemente confundidos. Entenda a diferença:
| Documento | O Que É | Quem Faz | Efeito Legal |
|---|---|---|---|
| Contrato de compra e venda | Acordo particular entre as partes | As partes (com ou sem advogado) | Obriga as partes, mas não transfere propriedade |
| Escritura pública | Instrumento lavrado em cartório | Tabelião de notas | Formaliza a transação com fé pública |
| Registro | Averbação na matrícula do imóvel | Cartório de Registro de Imóveis | Transfere efetivamente a propriedade |
A sequência correta é: contrato (opcional, mas recomendado) > escritura > registro. Somente após o registro o comprador se torna proprietário de fato e de direito.
Quando a Escritura Não é Necessária
Existem duas situações em que a escritura pública pode ser dispensada:
- Imóveis financiados: o contrato de financiamento habitacional com o banco tem força de escritura pública, conforme a Lei 9.514/1997. O próprio contrato é levado diretamente ao Cartório de Registro de Imóveis
- Imóveis com valor até 30 salários mínimos: podem ser transferidos por instrumento particular (contrato simples), embora a escritura seja recomendável mesmo nesses casos
Se você está comprando por financiamento, o banco cuida da formalização. Ainda assim, é fundamental que toda a documentação do imóvel e das partes esteja em ordem.
Documentos Necessários Para Lavrar a Escritura
O tabelião exigirá documentos do comprador, do vendedor e do imóvel. Veja a lista completa:
Do Comprador
- RG e CPF (originais)
- Certidão de nascimento ou casamento atualizada
- Pacto antenupcial registrado (se aplicável)
- Comprovante de residência recente
- Profissão declarada
Do Vendedor
- RG e CPF (originais)
- Certidão de nascimento ou casamento atualizada
- Certidões negativas (cível, trabalhista, federal, protestos)
- Anuência do cônjuge (se casado)
Do Imóvel
- Matrícula atualizada (emitida nos últimos 30 dias)
- Certidão de ônus reais
- Guia de ITBI paga
- Certidão negativa de débitos de IPTU
- Certidão negativa de débitos condominiais (se apartamento)
- Habite-se (para imóveis novos)
O tabelião pode solicitar documentos adicionais conforme o caso, como certidão de inteiro teor, memorial descritivo ou declaração de quitação de concessionárias.
Quanto Custa a Escritura
O custo da escritura é tabelado por cada estado e varia conforme o valor do imóvel. A tabela é definida pelo Tribunal de Justiça estadual e atualizada periodicamente. Abaixo, valores aproximados para 2026 em alguns estados:
| Valor do Imóvel | São Paulo | Rio de Janeiro | Minas Gerais | Paraná |
|---|---|---|---|---|
| R$ 200.000 | R$ 3.300 | R$ 3.600 | R$ 2.800 | R$ 2.500 |
| R$ 400.000 | R$ 5.100 | R$ 5.500 | R$ 4.200 | R$ 3.800 |
| R$ 600.000 | R$ 6.800 | R$ 7.200 | R$ 5.500 | R$ 5.000 |
| R$ 1.000.000 | R$ 9.500 | R$ 10.200 | R$ 7.800 | R$ 7.200 |
Importante: esses valores são aproximados e referem-se apenas aos emolumentos do tabelionato. Não incluem o ITBI nem o custo do registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Custo Total da Transferência
Somando todos os custos obrigatórios, o comprador deve considerar:
| Item | Percentual Aproximado |
|---|---|
| ITBI | 2% a 3% do valor do imóvel |
| Escritura | 1% a 2% do valor do imóvel |
| Registro | 0,5% a 1,5% do valor do imóvel |
| Certidões | R$ 300 a R$ 1.500 (total) |
| Total aproximado | 4% a 6% do valor do imóvel |
Para um imóvel de R$ 500.000, o custo total com transferência fica entre R$ 20.000 e R$ 30.000. Esse valor deve ser planejado com antecedência e não pode ser financiado na maioria dos casos.
Passo a Passo Para Fazer a Escritura
1. Escolha o Tabelionato
Você pode lavrar a escritura em qualquer tabelionato de notas do país, independentemente da localização do imóvel. Compare preços, pois os emolumentos são tabelados, mas taxas de diligência podem variar.
2. Reúna a Documentação
Entregue ao tabelionato todos os documentos listados acima. O cartório fará uma análise prévia e informará se há pendências.
3. Pague o ITBI
O ITBI deve ser pago na prefeitura do município onde o imóvel está localizado antes da lavratura da escritura. O prazo para emissão da guia e processamento do pagamento varia de 5 a 15 dias úteis.
4. Agende a Lavratura
Com toda a documentação aprovada e o ITBI quitado, o tabelionato agendará a data para assinatura da escritura. Comprador, vendedor e cônjuges devem comparecer pessoalmente, salvo se houver procuração pública.
5. Assine a Escritura
Na data agendada, o tabelião lerá o conteúdo da escritura e as partes assinarão. O tabelião colherá as assinaturas, reconhecerá as firmas e entregará o traslado (cópia oficial) da escritura.
6. Registre no Cartório de Registro de Imóveis
Leve o traslado da escritura ao Cartório de Registro de Imóveis competente (aquele onde o imóvel está matriculado). O cartório fará a averbação na matrícula, transferindo oficialmente a propriedade. Esse processo leva de 15 a 30 dias úteis.
Escritura Digital (e-Notariado)
Desde 2020, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) permite a lavratura de escrituras públicas por videoconferência, através da plataforma e-Notariado. A escritura digital tem a mesma validade jurídica da presencial.
Vantagens da escritura digital:
- Não exige deslocamento ao cartório
- Útil quando comprador e vendedor estão em cidades ou estados diferentes
- Processo mais ágil (reduz prazos de agendamento)
- Assinatura com certificado digital ICP-Brasil
Como funciona:
- O tabelionato prepara a escritura e agenda a videoconferência
- As partes acessam a plataforma e-Notariado com certificado digital
- O tabelião conduz a sessão, lê a escritura e colhe as assinaturas eletrônicas
- A escritura é registrada eletronicamente e disponibilizada digitalmente
Situações Especiais
Escritura de Doação
Quando o imóvel é transferido por doação (entre pais e filhos, por exemplo), a escritura de doação substitui a de compra e venda. O imposto incidente é o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), em vez do ITBI.
Escritura de Permuta
Na troca de imóveis entre duas partes, é lavrada uma escritura de permuta. Se houver diferença de valores (torna), o ITBI incide sobre essa diferença.
Imóvel em Inventário
Se o vendedor recebeu o imóvel por herança e o inventário ainda não foi concluído, a escritura de compra e venda não pode ser lavrada até que o inventário seja finalizado e o formal de partilha registrado na matrícula.
Cuidados Importantes
- Nunca compre imóvel apenas com contrato particular — sem escritura e registro, você não é proprietário perante a lei e corre o risco de o imóvel ser vendido a outra pessoa
- Verifique se há procuração válida — se uma das partes não puder comparecer, a procuração deve ser pública (feita em cartório) e específica para o ato
- Confira todos os dados na minuta — antes da lavratura, o tabelionato disponibiliza a minuta da escritura para revisão; confira nomes, CPFs, valores, descrição do imóvel e condições de pagamento
- Guarde o traslado — o traslado da escritura é seu documento de garantia; mantenha-o em local seguro
Perguntas Frequentes
Quanto tempo leva para fazer a escritura?
Após a entrega de toda a documentação e o pagamento do ITBI, o tabelionato costuma lavrar a escritura em 5 a 15 dias úteis. O prazo pode ser maior em períodos de alta demanda ou se houver pendências documentais. O registro no Cartório de Registro de Imóveis leva mais 15 a 30 dias úteis.
Posso fazer a escritura em outro estado?
Sim. A escritura pode ser lavrada em qualquer tabelionato de notas do Brasil, independentemente de onde o imóvel está localizado. Porém, o registro deve ser feito no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel se encontra.
O que acontece se eu não registrar a escritura?
Sem o registro, a propriedade continua em nome do vendedor. Isso significa que o imóvel pode ser penhorado por dívidas do vendedor, vendido novamente a terceiros ou incluído em inventário. O registro é o ato que efetivamente transfere a propriedade e protege o comprador.
A escritura pode ser anulada?
Sim, em casos específicos previstos em lei: fraude, coação, erro essencial, incapacidade de uma das partes ou vício no consentimento. A anulação deve ser solicitada judicialmente e o prazo prescricional varia conforme o motivo (geralmente 2 a 4 anos). Por isso a importância de verificar toda a documentação e as certidões negativas antes da lavratura.
