O Que é o ITBI
O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado sempre que há transferência de propriedade de um imóvel entre pessoas vivas. É um dos custos obrigatórios na compra de qualquer imóvel no Brasil, seja residencial, comercial ou terreno.
O imposto está previsto no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, que atribui aos municípios a competência para instituí-lo e cobrá-lo. Cada prefeitura define sua própria alíquota e regras de cálculo, o que faz o valor variar significativamente de uma cidade para outra.
Na prática, o ITBI é uma das despesas que mais surpreende compradores de primeira viagem. Em uma transação de R$ 500.000 em São Paulo, por exemplo, o imposto pode ultrapassar R$ 15.000 — um valor que precisa estar no planejamento financeiro desde o início.
Quem Paga o ITBI
Por lei e por costume, o comprador é o responsável pelo pagamento do ITBI. A lógica é simples: quem está adquirindo a propriedade é quem se beneficia da transmissão.
No entanto, as partes podem negociar livremente quem arcará com o custo. Em alguns casos, o vendedor aceita pagar o ITBI como argumento de negociação, especialmente em mercados com excesso de oferta.
Situações especiais:
- Compra financiada: o ITBI é pago pelo comprador antes da assinatura do contrato de financiamento com o banco
- Imóvel na planta: o ITBI é devido na entrega das chaves (quando há a transmissão efetiva), não na assinatura do contrato de compra e venda
- Compra em leilão judicial: o arrematante paga o ITBI, e a guia é necessária para a expedição da carta de arrematação
- Herança ou doação: nestes casos, o imposto cobrado é o ITCMD (estadual), e não o ITBI (municipal)
Alíquotas por Cidade
A alíquota do ITBI varia conforme o município. As maiores capitais do Brasil praticam as seguintes taxas:
| Cidade | Alíquota | Base de Cálculo |
|---|---|---|
| São Paulo (SP) | 3% | Valor venal de referência ou valor da transação (o maior) |
| Rio de Janeiro (RJ) | 3% | Valor venal ou valor declarado (o maior) |
| Belo Horizonte (MG) | 3% | Valor venal ou valor da transação (o maior) |
| Curitiba (PR) | 2,7% | Valor venal ou valor da transação (o maior) |
| Porto Alegre (RS) | 3% | Valor venal ou valor da transação (o maior) |
| Salvador (BA) | 3% | Valor venal de referência |
| Brasília (DF) | 3% | Valor venal ou valor da transação (o maior) |
| Recife (PE) | 3% | Valor venal ou valor da transação (o maior) |
| Fortaleza (CE) | 2% | Valor venal ou valor da transação (o maior) |
| Goiânia (GO) | 2% | Valor venal ou valor da transação (o maior) |
A alíquota mais comum é 3%, mas cidades menores podem praticar taxas de 2% a 2,5%. Alguns municípios aplicam alíquotas progressivas conforme o valor do imóvel.
Como Calcular o ITBI
O cálculo do ITBI segue uma fórmula simples:
ITBI = Base de cálculo x Alíquota
A base de cálculo é geralmente o maior valor entre:
- O valor venal do imóvel (definido pela prefeitura para fins de IPTU)
- O valor venal de referência (atualizado periodicamente pela prefeitura, geralmente mais próximo do valor de mercado)
- O valor declarado na transação (preço efetivamente pago)
Exemplo prático em São Paulo:
- Valor da transação: R$ 500.000
- Valor venal de referência da prefeitura: R$ 480.000
- Base de cálculo: R$ 500.000 (o maior valor)
- Alíquota: 3%
- ITBI = R$ 500.000 x 3% = R$ 15.000
Decisão do STJ (2022): o Superior Tribunal de Justiça decidiu no Tema 1.113 que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor da transação, e não o valor venal de referência unilateralmente arbitrado pela prefeitura. Isso significa que, se o valor da compra for inferior ao valor venal de referência, o contribuinte pode contestar e pagar o ITBI sobre o valor efetivamente pago.
Na prática, muitos municípios ainda utilizam o valor venal de referência como base. Caso o valor seja superior ao preço real da transação, é possível impugnar administrativamente ou ingressar com ação judicial para pagar sobre o valor correto.
Quando e Como Pagar
O ITBI deve ser pago antes da lavratura da escritura pública no cartório de notas. Sem a comprovação do pagamento, o tabelião não pode lavrar a escritura, e sem a escritura, não há registro da transferência na matrícula do imóvel.
Passo a passo para pagamento:
- Acesse o site da prefeitura do município onde o imóvel está localizado
- Preencha a guia de ITBI com os dados do imóvel (inscrição cadastral, endereço, matrícula) e da transação (valor, dados do comprador e vendedor)
- Aguarde a avaliação: a prefeitura pode aceitar o valor declarado ou arbitrar um valor venal de referência
- Emita o boleto (guia DAMSP em São Paulo, DARM no Rio, etc.)
- Efetue o pagamento em banco ou internet banking
- Apresente o comprovante ao cartório de notas para lavrar a escritura
Prazo: a maioria dos municípios exige o pagamento em até 30 dias após a emissão da guia. Pagamentos em atraso geram multa (geralmente 2%) e juros de mora (1% ao mês ou Selic).
Para compras financiadas, o banco geralmente exige o comprovante de ITBI pago antes de liberar o crédito e agendar a assinatura do contrato.
Isenções e Reduções do ITBI
Existem situações em que o ITBI pode ser isento ou reduzido:
Primeira aquisição pelo SFH: imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação com valor de avaliação de até R$ 1,5 milhão podem ter desconto de 50% no ITBI sobre a parcela financiada, conforme o artigo 290 da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73). Esta isenção parcial se aplica ao registro, mas muitos municípios estendem o benefício ao ITBI.
Minha Casa Minha Vida / Habitação de Interesse Social: alguns municípios concedem isenção total ou parcial de ITBI para imóveis adquiridos em programas habitacionais para famílias de baixa renda.
Integralização de capital: quando o imóvel é transferido como parte da integralização de capital social de uma empresa, há imunidade constitucional (art. 156, par. 2, I, CF). Porém, se a atividade preponderante da empresa for compra, venda ou locação de imóveis, a imunidade não se aplica.
Transmissão para entidades sem fins lucrativos: igrejas, partidos políticos, sindicatos e instituições de educação e assistência social podem ser imunes ao ITBI, conforme o art. 150, VI, da Constituição.
| Situação | Benefício | Fundamento Legal |
|---|---|---|
| Primeiro imóvel (SFH, até R$ 1,5 mi) | 50% de desconto (parcela financiada) | Lei 6.015/73, art. 290 |
| Programa habitacional popular | Isenção total ou parcial | Lei municipal |
| Integralização de capital | Imunidade | CF, art. 156, par. 2, I |
| Entidades imunes | Imunidade | CF, art. 150, VI |
| Usucapião | Não incide ITBI | Jurisprudência consolidada |
ITBI vs Outros Custos de Transação
O ITBI é apenas um dos custos envolvidos na transferência de propriedade. Veja como ele se compara aos demais:
- ITBI: 2% a 3% do valor do imóvel (pago à prefeitura)
- Escritura pública: 1% a 2% do valor do imóvel (pago ao cartório de notas — tabela estadual de emolumentos)
- Registro: 0,5% a 1% do valor do imóvel (pago ao cartório de registro de imóveis)
- Certidões: R$ 100 a R$ 500 (variável por estado)
No total, os custos de transferência somam entre 3,5% e 6% do valor do imóvel. Para uma compra de R$ 500.000, isso representa de R$ 17.500 a R$ 30.000 — valor que deve ser somado ao preço do imóvel no planejamento financeiro.
Para uma visão completa de todos os custos e documentos envolvidos, consulte o checklist de documentos para compra de imóvel. E se você está avaliando os custos específicos da escritura do imóvel, temos um guia dedicado ao tema.
Como Contestar o Valor do ITBI
Se a prefeitura arbitrar um valor venal de referência superior ao preço real da transação, o comprador pode contestar:
Via administrativa:
- Protocole um pedido de revisão junto à Secretaria de Finanças do município
- Apresente o contrato de compra e venda assinado, laudos de avaliação e comparativos de mercado
- O prazo para análise varia de 30 a 90 dias conforme o município
- Se deferido, a guia é recalculada com o valor correto
Via judicial:
- Ingresse com ação declaratória e/ou mandado de segurança
- Solicite liminar para lavrar a escritura mediante depósito judicial do valor incontroverso
- A decisão do STJ no Tema 1.113 fortalece a tese do contribuinte
- Custos processuais: taxa judiciária + honorários advocatícios
Via administrativa preventiva:
- Antes de emitir a guia, verifique se o site da prefeitura permite simulação do ITBI
- Se o valor venal de referência estiver muito acima do preço de compra, já providencie laudos de avaliação para fundamentar o pedido de revisão
Perguntas Frequentes
O ITBI pode ser parcelado?
Depende do município. Algumas prefeituras permitem parcelamento em até 12 vezes, geralmente com acréscimo de juros. Em São Paulo, o parcelamento é possível via negociação com a Secretaria da Fazenda. Porém, a escritura só pode ser lavrada após a quitação total ou mediante autorização específica.
Comprei um imóvel na planta. Quando pago o ITBI?
O ITBI é devido no momento da transmissão efetiva da propriedade, que ocorre na entrega das chaves e lavratura da escritura. Na compra de imóvel na planta, o contrato de compra e venda não gera ITBI — apenas a transferência definitiva. Se a construtora registrar o imóvel direto no nome do comprador, o ITBI é pago nesse momento.
Herança paga ITBI?
Não. A transmissão de imóveis por herança (causa mortis) ou doação é tributada pelo ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), que é um imposto estadual, e não municipal. As alíquotas do ITCMD variam de 2% a 8% conforme o estado.
Posso incluir o ITBI no financiamento imobiliário?
Não diretamente. Os bancos não financiam o ITBI como parte do crédito imobiliário. O comprador deve pagar o imposto com recursos próprios antes da assinatura do contrato de financiamento. Algumas instituições permitem que o ITBI seja pago com recursos do FGTS, desde que o saque esteja autorizado para aquisição de imóvel.
